Reforma Tributária para Construção Civil
A construção civil tem tratamento diferenciado na LC 214/2025, com crédito presumido de IBS para compensar insumos que não geram crédito na cadeia. O impacto varia significativamente por tipo de obra e modelo de negócio.
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Em resumo
Para construtoras, a LC 214/2025 prevê crédito presumido de IBS para compensar insumos da cadeia que não gerariam crédito normal (como materiais de construção de pequenos fornecedores). Obras de habitação social têm redução adicional de alíquota. O impacto líquido depende do mix de obras e do modelo contratual (empreitada x administração).
~13%
Estimativa para obras residenciais com crédito presumido
A construção civil é um dos setores com regulamentação mais complexa na Reforma Tributária. A LC 214/2025 reconhece que a cadeia de construção tem muitos fornecedores informais e pequenos que não geram crédito de IBS — por isso prevê um mecanismo de crédito presumido.
Para obras de habitação de interesse social (Minha Casa Minha Vida e similares), a alíquota de IBS/CBS é reduzida. Para demais obras residenciais, há crédito presumido calculado sobre o valor do contrato. Para obras comerciais e industriais, o aproveitamento de créditos segue a regra geral.
Incorporadoras que hoje usam o RET (Regime Especial de Tributação, 4% sobre a receita) terão esse regime mantido em discussão com a Receita Federal durante a transição. A interação entre RET e IBS/CBS ainda está sendo regulamentada.
O que muda na prática
- 1
ISS sobre serviços de construção (2%–5%) é extinto em 2033. IBS substitui com crédito presumido para compensar cadeia fragmentada.
- 2
PIS/COFINS são substituídos pela CBS. Para obras com contrato de empreitada, a base de cálculo e os créditos admissíveis estão em regulamentação.
- 3
RET (Regime Especial de Tributação para incorporações) terá regulamentação específica sobre interação com IBS/CBS — aguardar publicação.
- 4
Materiais de construção fabricados por indústrias formais geram crédito de IBS para a construtora — redução da carga efetiva para obras com cadeia de fornecedores formal.
- 5
Subcontratação de mão de obra: empresas contratadas que emitem NF geram crédito de IBS para a construtora contratante.
Estimativa de impacto por regime
Simulações baseadas na alíquota de referência do IBS/CBS. O impacto real varia de acordo com o perfil individual de cada empresa.
| Regime | Carga atual (est.) | Pós-reforma (est.) | Variação |
|---|---|---|---|
| Simples Nacional | 6%–21% (serviços de construção — Anexo IV) | DAS mantido na transição | Neutro |
| Lucro Presumido — construção geral | ~14%–18% | ~14%–19% (com crédito presumido) | +0% a +2% |
| Lucro Presumido — habitação social | ~14%–18% | ~10%–14% (alíquota reduzida) | −2% a −4% |
| RET (incorporação) | 4% receita bruta | Em regulamentação — interação com CBS/IBS | Indefinido |
* Estimativas para fins informativos. Consulte um contador para cálculo preciso.
Perguntas frequentes
Construtoras vão pagar mais imposto com a Reforma?
Depende do tipo de obra. Para habitação social, a tendência é de manutenção ou redução de carga. Para obras comerciais e industriais, o crédito presumido pode não compensar completamente o aumento nominal. A simulação individual é necessária.
O RET (Regime Especial de Tributação) acaba?
O RET continua existindo no período de transição. Como ele interage com o IBS e a CBS ainda está sendo definido pela Receita Federal. Incorporadoras devem acompanhar a regulamentação específica.
Empreiteiras de mão de obra são afetadas?
Sim. Serviços de empreitada de mão de obra perdem o ISS (2%–5%) e passam a ser tributados pelo IBS. O crédito gerado para a construtora contratante melhora, mas a carga tributária da empreiteira pode aumentar dependendo do regime.
Como calcular o impacto para minha construtora?
O impacto varia por tipo de obra, regime tributário, percentual de fornecedores formais e modelo contratual. A Agenty gera um diagnóstico estimativo personalizado com base no perfil da sua empresa.
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Qual será o impacto exato na sua empresa?
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